Инструкция

Как сдать квартиру в Москве

Как правильно сдать квартиру и заключить договор аренды, найма или поднайма. Как уплатить налоги за сдачу жилья в аренду. Когда нужно регистрировать договор в Росреестре

1. Что нужно сделать в первую очередь?

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:


  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП;
  • зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать:
  • автоматизированную упрощенную систему налогообложения (АУСН) и платить 8% от полученного дохода. Этот экспериментальный режим могут применять ИП, зарегистрированные в Москве, Московской и Калужской областях, в Республике Татарстан;
  • патентную систему налогообложения и платить 6% от потенциально возможного к получению дохода и обязательные страховые взносы;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода.


Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет либо уплатить НДФЛ, либо налог на профессиональный доход.


Если вы госслужащий, вы можете сдать квартиру, уплачивая налог на профессиональный доход либо НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на имущество физических лиц, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.


В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.


Каждый год предприниматель уплачивает обязательные страховые взносы, при этом стоимость патента можно уменьшить на их сумму, подав уведомление в налоговую инспекцию.


Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:


Шаг 1. Зарегистрируйте ИП.

Шаг 2. Приобретите патент.

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье физическому лицу, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.


Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.


Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:


Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 2. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.


Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:


Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России, портал госуслуг РФ или через уполномоченные банки.

Шаг 2. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Шаг 4. После получения арендной платы сформируйте чек в приложении «Мой налог», через оператора электронной площадки или уполномоченный банк.

Шаг 5. Заплатите налог до 28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода (сумма налога рассчитается автоматически).

5. Как сдать квартиру и уплатить налоги по АУСН?

5. Как сдать квартиру и уплатить налоги по АУСН?

При использовании автоматизированной упрощенной системы налогообложения (АУСН) предприниматель платит 8% от полученных доходов. От остальных налогов, в частности налога на имущество, налога на доходы физических лиц и налога на добавленную стоимость, предприниматель освобождается.


Если АУСН вам подходит, выполните следующие действия:


Шаг 1. Зарегистрируйте ИП.

Шаг 2. При регистрации или сразу после нее направьте уведомление о применении АУСН через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре.

Шаг 5. Заплатите налог до 25 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода (расчет сделает налоговая инспекция — сумма налога появится в вашем личном кабинете на сайте ФНС).

6. Как заключить договор найма (аренды)?

6. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).


Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.


Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.
7. Как заключить договор поднайма?

7. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

8. Когда нужно регистрировать договор в Росреестре?

8. Когда нужно регистрировать договор в Росреестре?

Договор аренды (найма), заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

9. Обязан ли я регистрировать жильцов?

9. Обязан ли я регистрировать жильцов?

Да. После того как договор аренды (найма) будет заключен, вам необходимо будет зарегистрировать жильцов по месту пребывания.

Эта страница полезна?