Управление домом может быть реализовано тремя способами — непосредственное управление собственниками помещений (если в доме не более 30 квартир), управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ТСЖ, ЖСК и др.) и привлечение управляющей организации.
Способ управления выбирается на собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время по решению большинства.
В доме может быть только одно ТСЖ, но при этом допускается создание товарищества на несколько домов, если они расположены рядом (имеют общую границу, в пределах которой есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры). При создании ТСЖ в нескольких домах собрание проводится в каждом доме отдельно, при этом кворум для принятия решения должен быть не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Создать ТСЖ может любой собственник квартиры в своём доме.
Перед проведением собрания стоит собрать инициативную группу жильцов, которые расскажут соседям о плюсах и минусах нового управления, изучить законы, возможные риски и оценить первоначальный капитал.
Уведомление о предстоящем сборе жильцов рассылается не менее чем за 10 дней до его проведения. Присутствующие должны иметь при себе копию паспорта и свидетельства о праве собственности для голосования, а после окончания обсуждения им нужно заполнить бюллетени, соглашаясь или отказываясь от организации ТСЖ. Решение считается принятым, если его поддержит более половины собственников.
Кроме того, собственники должны утвердить устав ТСЖ и заверить его у нотариуса. В документе прописываются правила получения членства и отчуждения, ответственность членов правления ТСЖ и методы взаимодействия организации с собственниками.
ТСЖ является некоммерческой организацией и оформляется как юридическое лицо в налоговой службе (в соответствии с законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). При этом платится госпошлина в размере четырёх тысяч рублей — эти деньги можно собрать с соседей или выплатить самостоятельно.
В налоговую организатор (либо лицо, выбранное на собрании) должен предоставить оригиналы и копии своего паспорта, протокола собрания, устава (протокол собрания и устав подписываются всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСЖ), а также – вставить заявления о вступлении в ТСЖ и квитанции об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию юридического лица в налоговый орган может быть подано лицом, выбранным на общем собрании собственников помещений.
Регистрация товарищества занимает около 10 дней. После получения документов нужно открыть банковский счёт для перечисления платы за коммунальные услуги и хранения средств, собранных на содержание дома. Далее с жильцами подписывается договор на оказание коммунальных услуг.
Согласно ему, организация обязана контролировать внесение платы за коммунальные услуги, отчитываться перед жильцами за расходы, оперативно рассматривать жалобы собственников, организовывать собрания жильцов, нанять персонал, отвечающий за сохранение средств граждан и выполнение работ по ремонту и содержанию помещений дома.
При создании ТСЖ у собственников появляется возможность коллективно участвовать в управлении домом: самостоятельно формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, устанавливать иные взносы, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ и об организации уборки территории дома.
При систематических отказах председателя принимать жильцов и решать возникшие проблемы собственники могут потребовать замены членов правления или возвращения к управляющей компании.
Вместе с тем небольшой дом на 50 квартир не способен содержать штатных работников ТСЖ (управляющего, бухгалтера и другой персонал), ведь деньги на их зарплату выделяют сами собственники.
Председатель и члены правления, члены ревизионной комиссии осуществляют деятельность на общественных началах. При соответствующем решении собрания членов ТСЖ их деятельность может поощряться. Также остаётся возможность обмана жильцов со стороны бухгалтера и председателя или их некомпетентности в некоторых вопросах управления.
Претензии к работе ТСЖ для начала следует направить председателю в письменном виде. Он обязан рассмотреть жалобу и оперативно предпринять меры для решения вопроса.
Собственники могут оспорить любое решение ТСЖ, если не согласны с ним. Например, высокие тарифы, перепланировку помещений, использование общего имущества ТСЖ в личных целях, погашение долгов одних собственников за счёт других и так далее.
Если председатель товарищества не реагирует на обращения и не предоставляет жителям информацию об управлении домом, то можно обратиться в Мосжилинспекцию, столичное управление Роспотребнадзора, прокуратуру или суд.
Жалоба составляется в письменном виде в двух экземплярах. В ней указываются адрес дома и название ТСЖ, суть проблемы и требования. Также можно приложить фотографии, справки о том, что собственники не имеют задолженностей по оплате ЖКУ, и копию обращения к председателю товарищества.