Познакомьтесь с рынком московской недвижимости

В Москве широкий выбор недвижимости для аренды и покупки. Снять или купить жилье можно практически в любом из 146 районов и поселений столицы. При выборе места жительства стоит учитывать масштаб города. В границах МКАД, как правило, можно приобрести или арендовать квартиру или комнату. А вот таунхаусы или дома с участком доступны за ее пределами, в основном, в ТиНАО.

Кроме того, на рынке недвижимости представлены апартаменты. Эти площади используются как жилые помещения, но юридически относятся к нежилой недвижимости, как, например, офисы или магазины. Поэтому получить имущественный налоговый вычет за покупку апартаментов невозможно. Также в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, а вот временная допускается. Главное условие — здание должно иметь статус гостиницы. Стоит учитывать, что рыночная стоимость апартаментов ниже стоимости квартир, но налог и плата за коммунальные платежи выше.

Сначала необходимо определиться с районом проживания. Стоит ориентироваться не на его близость к историческому центру, а к местам, которые вы или ваша семья собираетесь часто посещать. Необходимо проанализировать, сколько времени займет дорога, например, до офиса, тренажерного зала, школы, детского сада, парка, колледжа или вуза, и какими видами транспорта нужно воспользоваться. В Москве развитая современная сеть общественного транспорта, которая позволяет удобно добираться из одного района города в другой. О том, как она работает, можно узнать на Едином транспортном портале.

Основные факторы, которые влияют на стоимость жилья в столице при покупке и аренде, — близость к историческому центру, станциям метро, МЦК и МЦД. Также на стоимость может влиять наличие свежего ремонта и его качество.

Найти подходящее жилье можно по совету друзей или знакомых, на специализированных интернет-площадках, а также в группах в социальных сетях. Там размещены объявления об аренде и продаже жилья как от собственников, так и посредников — риелторов. Предпочтение стоит отдать тем ресурсам, где объявления проходят проверку.

Также можно обратиться в агентство недвижимости или к частным риелторам. Услуги таких специалистов платные.

Независимо от того, каким способом вы нашли жилье, при аренде необходимо настаивать на заключении договора найма, а при покупке — тщательно изучать всю документацию. Это снизит риски столкнуться с недобросовестными продавцами и арендодателями.

О том, как не стать жертвой мошенников при покупке и аренде недвижимости, читайте в подборках советов «Как уберечься от мошенничества при покупке или аренде» и «Как защититься от мошенничества при покупке или аренде».

До заключения договора аренды вы не должны платить никому деньги. Исключением может стать лишь задаток. Это платеж, который вправе запросить собственник. Он «бронирует» за арендатором понравившееся ему жилье. Но факт внесения такого платежа необходимо фиксировать в предварительном договоре, соглашении о задатке или расписке. После заключения договора найма сумма залога идет в счет первого регулярного платежа.

Прежде чем арендовать жилье, необходимо оценить свои финансовые возможности и подготовить материальную базу. До того, как заехать в квартиру, придется сразу потратить внушительную сумму. Как правило, она равна примерно трем ежемесячным платежам за проживание. В нее входят:

На этапе переговоров с собственником нужно заранее выяснить, кто берет на себя обязанности по оплате коммунальных услуг. Как правило, арендатор оплачивает по счетчикам коммунальные услуги за электричество и водоснабжение, остальные — газ, капитальный ремонт дома, отопление и прочее — оплачивает собственник. Однако расходы по всем коммунальным услугам может взять на себя квартиросъемщик или собственник. Еще один вариант — арендатор ежемесячно компенсирует оплату ЖКУ фиксированной суммой, остальные траты покрывает владелец. С собственником также необходимо обсудить условия приобретения дополнительной мебели и бытовой техники, починку того, что может выйти из строя и мелкий косметический ремонт.

Грамотно составленный договор защитит ваши права. Собственник не может потребовать от арендатора покинуть квартиру в течение недели, если в документе указан другой срок уведомления о расторжении договора, например, 30 дней.

Чем подробнее составлен договор, тем прозрачнее будут отношения между собственником и нанимателем и тем легче будет решить спорные ситуации.

В договоре аренды необходимо указать:

Чтобы обезопасить себя от мошенников, до подписания договора необходимо проверить документы, подтверждающие, что квартира находится в собственности арендодателя, а также его паспортные данные. Если квартира сдается по доверенности, она обязательно должна быть нотариально заверенной. Если собственников много, то все они должны быть указаны в этом документе.

Проверить достоверность сведений о недвижимости и о ее собственниках арендаторам позволяет онлайн-сервис «Прозрачная сделка». С его помощью владелец может создать цифровой отчет, где отображается проверенная информация о квартире из городских информационных систем. Это площадь жилья, количество комнат, этажность здания, наличие обременений, количество собственников и другие данные. Кроме того, в подробном отчете могут быть и персональные данные пользователя. Отправить его арендодатель может с помощью ссылки или QR-кода. Отчет подойдет как для самостоятельных сделок с недвижимостью, так и сотрудничества с риелторами.

Арендаторы также могут воспользоваться сервисом «Прозрачная сделка» и предоставить отчет собственнику. Там будут указаны фамилия, имя и отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, а также адрес регистрации. Владелец квартиры сверит эту информацию с паспортными данными, которые предоставил второй участник сделки. Такой отчет доступен по уникальному коду, который отправляет сам арендатор. Для создания отчета в сервисе необходима полная учетная запись на mos.ru.

Перед покупкой квартиры стоит изучить рынок недвижимости. На стоимость квартиры, помимо удаленности от центра и транспортной доступности, влияет этаж, на котором расположена квартира, тип дома, например, панельный или монолитный, наличие парка рядом и другие факторы.

Кроме того, необходимо оценить свои финансовые возможности. Если вся сумма отсутствует, можно воспользоваться ипотечной программой или рассрочкой (ее обычно предлагают компании-застройщики). Разобраться в особенностях ипотечных кредитов и льготных программ поможет это видео.

Найти подходящее жилье можно как самостоятельно, так и с помощью риелтора или агентства недвижимости. Посредник возьмет на себя полностью или частично поиски, проведет проверку документов и убедится в юридической чистоте сделки. Это означает, что на жилье нет ограничений, обременений и других препятствий для совершения сделки. А, значит, не будет оснований оспорить законность сделки или признать ее недействительной.

Риелтор обращает внимание на важные вопросы, тонкости в оформлении документов, формулировок при составлении договоров. Но агент всегда работает за вознаграждение. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены на квартиру.

Можно подготовиться к сделке купли-продажи и самостоятельно.

Если вы планируете купить квартиру на первичном рынке, то компания-застройщик поможет оформить все необходимые документы. Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со «вторичкой» (недвижимость, уже находящаяся в собственности). У такого жилья один владелец — юридическое лицо, оно не было раньше в собственности. Получить ипотеку на такую квартиру проще, чем на вторичное жилье.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

Покупка вторичного жилья тоже несет в себе риски. Если вы покупаете его в ипотеку, то банк сам проводит проверку недвижимости. Его экспертизе можно доверять, однако, она не снимает ответственности с покупателя, если возникнут спорные ситуации. Поэтому вторичное жилье требует тщательной проверки. Это обезопасит вас от мошенников и возможного признания сделки недействительной.

Документы о недвижимости, которые необходимо проверить:

Эти данные хозяин квартиры может предоставить в отчете, который он может создать при помощи сервиса «Прозрачная сделка». Посмотреть его покупатель может по ссылке или QR-коду.

Кроме того, необходимо поинтересоваться наличием и содержанием таких документов, как:

Ремонт квартиры несет в себе достаточно много рисков, особенно, когда выполняется силами подрядчиков. Для того, чтобы провести его в соответствии со строительными нормами и правилами, а также не столкнуться с неоправданными затратами, лучше обратиться за помощью к профессионалам. Например, в МосгорБТИ можно заказать услугу по сопровождению ремонтных работ. Специалисты учреждения помогут составить локальную смету с расчетом необходимых строительных материалов и проконтролировать ход ремонта.

Также стоит помнить, что изменение планировки квартиры нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Для этого потребуется разработка проекта перепланировки. Документ также можно заказать в МосгорБТИ. Проектировщики учтут пожелания собственника и предложат вариант, который точно пройдет согласование.

О других услугах бюро можно прочитать в статье.

Прежде чем приступить к ремонту в квартире, возможно, понадобится вывезти ненужную крупногабаритную мебель или бытовую технику, которые остались от прежних хозяев. Избавиться от лишнего поможет онлайн-сервис «Вывоз ненужных вещей» на mos.ru. Достаточно подать онлайн-заявку, чтобы приехал специалист, который заберет ненужную технику и отправит ее на утилизацию. Крупногабаритные вещи, например, ванная, железная входная дверь, посудомоечная и стиральная машины, вывозят бесплатно.

А если случилась какая-либо неполадка, то ее можно будет решить с помощью онлайн-сервиса «Вызов мастера». Сервис позволяет в удобном цифровом формате отправить заявку в случае неполадок в доме или квартире. Жители столицы обращаются к нему, чтобы, например, сообщить о перегоревших лампах в подъезде или о необходимости устранить засор в мусоропроводе. Среди других вопросов, по которым оформляют заявки, — водоснабжение, ремонт сантехники, домофона или входной двери.

Оставить онлайн-заявку можно в любое время. Порядка 80% из них выполняются в день обращения.

Если вы владеете недвижимостью, то будете обязаны уплатить налог на имущество физических лиц. Важно помнить, что налог в Москве исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая приближена к рыночной. Так что, при покупке, например, недвижимости ближе к центру города, сумма налога увеличится.

Кадастровая стоимость — это определенная государством стоимость недвижимости, приближенная к рыночной. Она зависит от местоположения объекта недвижимости (округ, район), года его постройки, материала стен, площади, расстояния до ближайшей станции метро, зон рекреации (лес, парк и пр.), факта признания объекта недвижимости аварийным, цен реальных сделок с недвижимостью и некоторых других параметров.

Кадастровую стоимость своей недвижимости можно узнать, воспользовавшись интернет-сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», который доступен на официальном сайте Росреестра. Также можно обратиться непосредственно в Росреестр или в Центры предоставления государственных услуг города Москвы «Мои документы».

Уплата налога за текущий год производится на основании налогового уведомления не позднее 1 декабря следующего года. Это также важно учитывать при планировании личного бюджета. Все об уплате этого налога в Москве можно прочитать на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Также при приобретении жилья, в том числе и в ипотеку, можно оформить имущественный налоговый вычет. Эта сумма поможет в будущем вернуть часть потраченных денег.