Государственные задачи и частные решения: как в Москве реставрируют культурные памятники

Государственные задачи и частные решения: как в Москве реставрируют культурные памятники
Фото: Пресс-службы Мэра и Правительства Москвы. Евгений Самарин
Большая Померанцевая оранжерея, Дом с кариатидами и городская усадьба в Подсосенском переулке — эти и ещё 16 исторических зданий всего за несколько лет восстановлены частными инвесторами. Mos.ru рассказывает, как работает программа льготной аренды «1 рубль за 1 квадратный метр» и какие необычные павильоны ещё только предстоит восстановить.

Взаимовыгодное сотрудничество

Городская программа льготной аренды — не благотворительность, а трезвый расчёт: за помощь город назначает определённые льготы, позволяющие быстро окупить затраты, а затем и получить прибыль. Наглядный пример — программа «1 рубль за 1 квадратный метр», действующая в Москве с 2012 года. По ней за пять лет частным арендаторам передано около 20 старинных зданий, пять из них уже отреставрировали.

Усадьба «за рубль»: как реставрируют старинные особняки

Кто на новенького?

24 ноября в рамках программы «1 рубль за 1 квадратный метр» столичный Департамент по конкурентной политике провёл аукцион на право льготной аренды по двум объектам культурного наследия. Один — классический памятник: жилой дом усадьбы Наумовых-Волконских на Пречистенке (дом 36, строение 2). Второй — наоборот, экстраординарный: это… павильон трамвайной остановки в Тимирязевском районе (Красностуденческий проезд, дом 17). Как он попал в один список с именитыми особняками?

Дело в том, что остановка считается одной из старейших в Москве. Первый павильон, ещё деревянный, появился в конце 1890-х годов. Здесь останавливался «паровичок» — паровой трамвай, ходивший от Бутырской заставы до Петровской земледельческой академии. Примерно через тридцать лет строение обновили — у него появился надёжный чугунный каркас, поэтому павильон успешно дожил до наших дней. И до сих пор исправно служит: это одна из точек на маршруте трамвая № 27, на котором в своё время работал кондуктором писатель Константин Паустовский.

Площадь павильона — 39 квадратных метров. И это очевидный плюс: его можно быстро привести в порядок (по оценкам экспертов, в течение полугода) и вновь заставить работать, например как магазин.

Что же касается дома на Пречистенке, тут вопросов в ценности здания не возникает: он входил в комплекс усадьбы, построенной в 1833 году для генерал-майора Михаила Наумова и княжны Натальи Волконской. В конце XIX столетия имение превратили в доходный дом, а с 1926 по 2015 год здесь размещалась библиотека имени Н.К. Крупской. Это двухэтажное здание — серьёзный вызов инвестору: вместе с подвалом его общая площадь составляет почти тысячу «квадратов», а кроме реставрации и приспособления к современному использованию предстоит ещё благоустроить расположенную рядом территорию.

Увидеть эти исторические памятники в обновлённом виде горожанам ещё предстоит. А некоторыми зданиями, восстановленными по «рублёвой» программе, уже можно полюбоваться.

Дом с кариатидами

Адрес: Печатников переулок, дом 7

Мещанский, а затем купеческий дом, построенный в 1842 году, сначала мало чем выделялся из окружения. Но в 1896 году его приобрёл мастеровой Пётр Сысоев, которого пригласили в столицу украшать лепниной гостиницу «Метрополь» и Филипповскую булочную на Тверской. Новый хозяин устроил в особняке мастерскую, затем перестроил здание, разместил на фасаде кариатид и другие декоративные элементы, а в центре — именной вензель «ПС». Чем не визитная карточка?

Помимо долгой истории и великолепного фасада, здание может похвастаться творческой биографией: например, в комедии «12 стульев» Леонида Гайдая (1971 год) оно сыграло роль дома Эллочки-людоедки. Некоторые любители архитектуры отмечают его участие в картине Юрия Кары «Завтра была война» и ещё в нескольких фильмах.

К сожалению, никакие заслуги не уберегли дом от разрушения. В советское время жильцы в нём постоянно менялись и вели себя совсем не культурно: сносили печи, разбирали межэтажные перекрытия, даже выламывали перегородки вместе с лепниной. В какой-то момент возник вопрос о сносе, но активисты сумели отстоять особняк, и в 2012 году Правительство Москвы включило его в реестр объектов культурного наследия.

Всего за год инвестор восстановил здание во всём его былом великолепии. Научным руководителем проекта выступил заслуженный архитектор России Леонид Островский. Он исследовал деревянные конструкции, каменную и кирпичную кладку, штукатурку и лепнину, подробно изучил архивные материалы. В ходе реставрации пришлось укрепить фундамент и заменить заражённые грибком перегородки на новые, обработанные специальным составом. Самой кропотливой работой оказалось восстановление лепнины на втором этаже.

В сентябре 2013 года Сергей Собянин вручил первый сертификат льготной аренды по программе «1 рубль за 1 квадратный метр». А в декабре арендатора этого здания наградили в конкурсе «Московская реставрация — 2013» в номинации «За лучшую организацию ремонтно-реставрационных работ».

Главный дом городской усадьбы XVIII–XIX веков

Адрес: Подсосенский переулок, дом 23, строение 3

Главный дом усадебного комплекса, который возвели в конце XVIII века (предположительно 1785 год) и потом не раз перестраивали, также получил известность гораздо позже: в 1880 году его внешний вид существенно изменил Константин Буссе, придав черты неоклассицизма. Самыми известными работами этого архитектора считаются комплекс Никольского греческого монастыря и западный придел Успенского собора в Московском Кремле.

В советское время бывшую купеческую усадьбу национализировали и разместили в ней обувную фабрику и общежитие для рабочих. В 2012 году главное здание стало одним из первых объектов культурного наследия, включённым в программу «1 рубль за 1 квадратный метр».

Противоаварийные и ремонтно-реставрационные работы в Подсосенском переулке проводили с ноября 2012 года по декабрь 2013-го. Руководила ими Татьяна Борисова, главный архитектор проекта (кстати, она же возглавляла команду реставраторов Дома с кариатидами), а контролировала ход работ почётный реставратор Москвы Нина Барышкова, главный инженер проекта. Несмотря на высокую репутацию этих специалистов, проект не раз подвергался критике; в частности, высказывались опасения, что деревянные стены второго этажа заменены современным строительным материалом — газосиликатным кирпичом.

Для оценки качества проведённой реставрации в мае 2014 года состоялось выездное заседание научно-методического совета при Департаменте культурного наследия города Москвы. Команда экспертов подтвердила, что работы полностью соответствуют утверждённому научному проекту, а использованные материалы — тем, что изначально применялись при строительстве культурного памятника.

Обновлённый особняк позиционируется как деловой центр для проведения приёмов, презентаций или исторических аукционов. Представитель компании-инвестора подчеркнул, что здание будет открыто для горожан.

Большая Померанцевая оранжерея в Лефортове

Адрес: Госпитальная площадь, дом 1/10

Здание входило в состав Екатерининского дворца — дворцово-паркового комплекса, построенного на месте Анненгофского императорского дворца для Екатерины II. Яркий памятник русского классицизма, Екатерининский дворец, замкнутое со всех сторон здание с несколькими внутренними дворами, был в конце XVIII — начале XIX века одним из самых больших сооружений в Москве. В строительстве и переделке комплекса участвовали многие знаменитые зодчие, например Джакомо Кваренги и Осип Бове.

Померанцевая оранжерея входила в ансамбль служебных строений, скромный облик которых, по замыслу архитекторов, подчёркивал величественность самого дворца. (Для увлеченных ботаникой: померанец — вечнозелёное растение из рода цитрусовых, скорее всего гибрид мандарина и помело; за специфический вкус его иногда называют горьким апельсином.) Садоводческим целям здание служило недолго: в первой половине XIX века в нём разместили казарму 2-го Московского кадетского корпуса, а во второй — жилой дом курсантов Московской военно-фельдшерской школы.

В XX веке формула «Мир хижинам, война дворцам» сработала в Лефортове точно наоборот: в самом дворце расположилась Военная академия бронетанковых войск, а окружающим зданиям уделяли мало внимания. До 1982 года бывшая оранжерея-казарма была рабочим общежитием, а затем опустела и за 30 лет превратилась в руину: крыша исчезла, фасад и стены почти полностью разрушились. При строительстве Третьего транспортного кольца «бренные останки» чуть не снесли, но в итоге дорога прошла стороной.

Несмотря на плачевное состояние, инвесторы живо заинтересовались зданием: стартовая цена аукциона, который прошёл в июле 2013 года, выросла в 11 раз! Победитель сумел меньше чем за год выполнить полный комплекс исследовательских, проектных, противоаварийных и восстановительных работ. В конце июня 2014 года Департамент городского имущества предоставил инвестору право льготной аренды на отреставрированное здание. По-прежнему скромное, но по-своему гордое, чистое и опрятное, оно вновь заняло достойное место в ансамбле Екатерининского дворца.

Административный корпус на территории палат Ратманова

Адрес: Большой Козловский переулок, дом 11, строение 4

Одноэтажное строение, возведённое в 1927 году, а в 1974-м ставшее двухэтажным, само по себе не представляет большой исторической ценности, но входит в большой усадебный комплекс с богатой биографией. В конце XVII века дьяк Приказа военных дел Андриан Ратманов выстроил здесь жилые палаты. Столетие спустя владельцем имения стал князь И.Б. Козловский (в честь него и назван переулок), который преобразил палаты в классический особняк с треугольным фронтоном и двумя флигелями. В начале XIX века усадьбу приобрёл полковник Василий Сухово-Кобылин, отец известного драматурга, а в 1880-х годах владение перешло к князьям Юсуповым и превратилось в доходный дом.

Хозяйственно-административный корпус усадьбы, выставленный на аукцион в июне 2014 года, имел стандартный печальный диагноз «неудовлетворительное состояние». Право «вылечить» его получила компания «Славянка», предложив максимальную цену аренды — 8,87 миллиона рублей (в семь раз выше стартовой цены). Инвестор, имеющий большой опыт восстановления ветхих строений, решил разместить здесь собственный офис.

В ходе реставрации здание осталось прямоугольным, двухэтажным с односкатной крышей. На двух фасадах первого этажа, обращённых в переулок и во двор, выполнено прямоугольное ленточное остекление. Цоколь отделан крупнозернистой штукатуркой. Внутри здание получило свободную планировку, но лестница осталась на своём историческом месте. Восстановительно-ремонтные работы завершились в июне 2015 года.

Флигель усадьбы Хлудовых

Адрес: улица Малая Полянка, дом 7, строение 3

Самый свежий, то есть недавно отреставрированный, объект льготной программы — скромный флигель с мезонином. Он теряется на фоне массивного доходного дома в стиле модерн, стоящего в глубине старинной купеческой усадьбы. Последний знаменит не только благодаря архитектору Владимиру Шервуду, но и одному из своих жильцов — писателю Ивану Шмелёву, обитавшему здесь в 1915–1922 годах.

Сам флигель — ровесник усадьбы, его годом рождения считается 1861-й. Полтора века жизни его основательно потрепали: по оценке экспертов, в конце 2014 года износ дома составлял 66 процентов. От первоначального декора фасадов сохранились лишь наличники окон на первом этаже, а из интерьера — деревянная лестница в мезонин.

Аукцион по передаче здания в аренду состоялся в феврале 2015-го, реставрация началась в сентябре того же года. При расчистке от мусора выяснилось, что несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, поэтому потребовались корректировка и дополнительное согласование проекта. Несмотря на это обстоятельство, восстановление прошло в сжатые сроки.

Ключевым моментом стало укрепление фундамента. При сборке стен, перекрытий и внутренних перегородок частично использованы первоначальные отреставрированные деревянные конструкции. В июне 2016 года проведена отделка фасадов и интерьеров, а в июле комиссия Мосгорнаследия признала реставрацию полностью выполненной.

Программа «1 рубль за 1 квадратный метр»

Это программа льготной аренды недвижимости с инвестиционными обязательствами в области здравоохранения (проект получил название «Доктор рядом»), образования и восстановления объектов культурного наследия.

По условиям программы, инвестор получает объект с открытых торгов, ремонтирует его, оснащает всем необходимым (кроме объектов культурного наследия) и после начала предоставления услуг переходит на льготную ставку аренды — один рубль за один квадратный метр в год. Срок аренды объектов в сфере здравоохранения — 20 лет, в сфере образования (детсады и школы) и восстановления объектов культурного наследия — 49 лет.

По проекту «Доктор рядом» инвесторам передано 55 помещений, 26 из них уже начали работу. В сфере образования инвесторы получили 30 объектов, 12 из них введены в эксплуатацию. По третьему направлению за пять лет частным арендаторам передано 19 объектов культурного наследия, пять из них уже отреставрировали.

Всего в рамках программы заключены договоры, предусматривающие частные инвестиции в размере 3,8 миллиарда рублей.